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一、項目背景

三亞是中國唯一的熱帶海濱城市。2010年，海南建設國際旅游島上升為國家戰(zhàn)略，2012年中國人均GDP突破5000美元大關，休閑度假產業(yè)的爆發(fā)性增長期已經來臨。因應這一歷史機遇期，三亞著力打造國際熱帶海濱度假名城，但與此同時，三亞中心城區(qū)擁一二線海景的土地也開發(fā)殆盡。三亞的地產市場從賣氣候、賣資源開始謀求轉型。三亞地產需要新腹地，更需要新概念！

二、戰(zhàn)略思路

戰(zhàn)略判斷：山水龍城作為腹地大盤，必須把握三亞地產市場升級換代，由賣氣候、賣資源向賣品質、賣生活方式轉變的關鍵期，必須抓住海南國際旅游島戰(zhàn)略以及三亞打造國際熱帶海濱度假名城的契機，必須把握腹地延展開發(fā)的機遇。應當著重塑造自身特色、營造品質空間；快速回籠資金、滾動開發(fā)；實施智慧成長，精細運營。

突破思路：應以打造“三亞市區(qū)首席復合型養(yǎng)生度假社區(qū)”為目標，將山、水、泉三大養(yǎng)生資源的利用，主題度假休閑街區(qū)的塑造，老年會所、SPA會所、運動會所、山地雨林公園等配套設施的建設，與項目的住宅開發(fā)相結合，形成“度假+休閑+養(yǎng)生+住宅”的復合地產開發(fā)理念，并且通過對養(yǎng)生文化、親情文化、泛酒店服務體系等軟環(huán)境的營造，提升住宅產品的附加值，形成社區(qū)獨特的競爭力，進而贏得市場。

三、定位策劃

(一)、總體定位：三亞市區(qū)“首席復合型養(yǎng)生度假社區(qū)”

三亞市區(qū)唯一擁有山、水、泉三位一體復合養(yǎng)生資源，具有完善度假生活配套的大規(guī)模城市型度假社區(qū)；滿足度假養(yǎng)生需求、高品質、高性價比的產品；三亞市大眾化養(yǎng)生度假生活方式的開創(chuàng)者和樣板社區(qū)。

項目核心價值：度假環(huán)境、養(yǎng)生體系和服務理念，具體體現在外部環(huán)境、社區(qū)配套、規(guī)劃設計、建筑空間和社區(qū)營造等五個方面。

(二)、市場定位

（1）核心客群：黑龍江省離退休干部，東北與其他北方地區(qū)中老年客群，突出養(yǎng)老度假需求；

（2）延伸客群：為北方地區(qū)的中青年度假，養(yǎng)生康療客群；

（3）機會客群：包括看重大盤社區(qū)品質和升值效應的投資性客群，以定居為目的，重視性價比的“新三亞人”，以及東北亞的國際性旅居客群等。

(三)、產品定位

產品形態(tài)定位為養(yǎng)生度假居所，注重戶型創(chuàng)新，重視養(yǎng)生以及適老化戶型設計，精致細節(jié)營造、視野開闊、物業(yè)服務周到且適度領先。

據本項目的特色及相關要求，主要產品類型包括三類：

（1）住宅類：包括類別墅、花園洋房、小高層、高層和酒店式服務公寓等

（2）商業(yè)類：包括外向型商業(yè)和社區(qū)內部商業(yè)等。

（3）公建類：包括老年會所、運動會所、兒童樂園等。

四、規(guī)劃設計

(一)、組團布局

充分考慮分期開發(fā)的靈活性，按照組團式規(guī)劃設計，以50000 平米600 戶為一個基本組團，以3-4 個組團進行組合形成居住小區(qū)，最終構成完整的大型社區(qū)。每個居住小區(qū)有可辨識性以及便捷的配套服務。組團及居住小區(qū)要考慮區(qū)分不同客群層次，根據基地的環(huán)境位置條件合理布置不同標準的住宅。

(二)、自然地形

利用場地高差，結合社區(qū)道路的布局、架空層的設置和建筑出入口的安排，創(chuàng)造出豐富的步行空間及人車分流的環(huán)境，并利用良好的技術手段妥善解決場地內澇和外澇的隱患。對于用地范圍內不可建設的山體，盡可能創(chuàng)造環(huán)境價值，增加社區(qū)的景觀層次及契合社區(qū)主題的生活體驗。

(三)、配套服務設施

總體考慮養(yǎng)生度假地產的特性，合理布局對外商業(yè)服務設施及對內社區(qū)服務設施，同時滿足分期開發(fā)的要求以及組團服務的需求。

高端養(yǎng)生配套：在物業(yè)管理設施的規(guī)劃中要考慮養(yǎng)生社區(qū)的特性，首先滿足社區(qū)居住人群的特定需求，同時要向人們展示高尚的居住環(huán)境，休閑的氛圍以及安全的社區(qū)管理。

人性化配套：通過配套服務設施的功能營造社區(qū)的歸屬感，例如打造親情文化、俱樂部文化或者酒店服務等。部分社區(qū)配套項目可結合架空層考慮。景觀、公共部分考慮無障礙設計。

(四)、景觀設計

景觀設計主題：休閑浪漫的泰式園林風格

充分發(fā)掘本地塊內溫泉、植被、山體景觀及水庫、公園等外部景觀資源，合理規(guī)劃建筑布局，并應結合地形高差變化，形成有層次的、空間變化的、休閑實用的小區(qū)景觀環(huán)境。規(guī)劃及單體設計應充分考慮周圍景觀、視野的利用。在為使用者創(chuàng)造一個自然舒適的居住小區(qū)同時考慮景觀與建筑的融合滲透，在總體規(guī)劃及建筑單體設計中引入立體綠化。

五、運營策略

本案計劃分四期開發(fā)，整個開發(fā)周期為 5-8 年。

首期建設 30 萬平米，主要以黑龍江老干部為銷售對象，同期建設相關的配套公建及老干部療養(yǎng)康復中心及老年大學，面積約10000-12000 平方米。

啟動區(qū)建設要呈現未來生活方式的基本形態(tài)，集“主題會所+溫泉養(yǎng)生+湖濱休閑+山地休閑”四大特色于一體，在特色和規(guī)模達到震撼市場的效果。