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第五屆清華同衡學(xué)術(shù)周6月5日在北京開幕

聽說北上廣深的房價橫盤了、房租下跌了，很多人對此不以為然，他們的理由是城市化率、貨幣政策、供求關(guān)系等等，但本文想拿另外一個解釋系統(tǒng)來聊一聊這個話題，那就是人類生息方式的變革。

這兩天在北京參加清華同衡學(xué)術(shù)周，這是規(guī)劃行業(yè)頂尖的學(xué)術(shù)交流活動，我印象中最深的是中國社科院的倪鵬飛先生拋出的一個論斷，他非常看重人類生息方式的變革，并提出“四個時代”的概念：

漁獵采集——分散流動的生息；

農(nóng)業(yè)時代——分散固定的生息；

工業(yè)時代——聚集固定的生息；

智能時代——聚集流動的生息。

不動產(chǎn)的價值與人類的生息方式緊密相關(guān)，我個人把這四個時代理解為不動產(chǎn)的四個時代。

在漁獵采集時代，人類追逐水草或魚蝦為生，表現(xiàn)出“分散流動”的生息方式，連“定居”都談不上，所以這個時代還沒有不動產(chǎn)的概念。

在農(nóng)業(yè)時代，因為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的需要，表現(xiàn)出“分散固定”的生息方式，人類有條件定居了，于是就出現(xiàn)了不動產(chǎn)概念，但因為這種定居是分散式的，沒有形成聚集效應(yīng)與緊缺效應(yīng)，所以這個時代的不動產(chǎn)是不值錢的。

到工業(yè)時代，即要定居生活，又要集中生產(chǎn)，所謂“聚集固定”，于是出現(xiàn)了現(xiàn)代城市，聚集效應(yīng)與緊缺效應(yīng)兼具，這個時代的不動產(chǎn)是最值錢的。

到智能時代，基礎(chǔ)設(shè)施高度均衡化與智能化，人類活動的聚集效應(yīng)越來越強(qiáng)，但對地理位置的依賴越來越小，在空間上表現(xiàn)出高度的流動性，所謂“聚集流動”。在這個時代，聚集仍然有必要，但“定居”的生息方式受到?jīng)_擊，不動產(chǎn)的價格將回歸理性。

在“聚集流動”的時代，人們會頻繁地更換居住地，買房子可能得靠租金來獲得收益，而不是炒買炒賣，合理的租售比會成為房價的指揮棒，就像一個成熟的股票市場，股價往往是由市盈率來決定的，而不是靠炒概念。

毫無疑問，中國正在進(jìn)入一個“聚集流動”的智能時代。首先，我們的大城市仍然在變大、變密，聚集效應(yīng)仍然強(qiáng)大，但隨著基礎(chǔ)設(shè)施的高度均衡化，區(qū)域發(fā)展的差距正在縮小，再加上汽車、高鐵、飛機(jī)的快速普及，人們的出行越來越便利，經(jīng)濟(jì)社會活動表現(xiàn)出高速的流動性，而不局限在某個特定的地理位置。

舉幾個例子，20年前，因為基礎(chǔ)設(shè)施的不均衡，像富士康這樣的企業(yè)只能落戶深圳這樣的沿海城市，但到了最近5年，中小城市與中西部地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施水平大幅提升，富士康可以到鄭州生產(chǎn)iphone了，美的可以到合肥生產(chǎn)空調(diào)了，華為可以到東莞搞研發(fā)了，互聯(lián)網(wǎng)大會可以到烏鎮(zhèn)辦了，大數(shù)據(jù)峰會可以到貴陽開了……我國的經(jīng)濟(jì)社會活動表現(xiàn)出高度的流動性，不再局限于沿海大城市。

人本身的流動性也越來越高，改開之前，國人的流動性是很弱的，大部分都是一個單位、一個城市、一輩子，改開之后，沒有多少人有耐心在一個單位干一輩子，跳槽現(xiàn)象司空見慣，但換城市還是比較慎重的，但最近五年，伴隨著互聯(lián)網(wǎng)與高房價的推動以及戶籍門檻的適度放開，換城市就像換工作一樣常見了，很多80后、90后在30歲之前就有多個城市的工作與生活經(jīng)歷。

我自己在武漢上的大學(xué)，畢業(yè)后到北京、廣州、深圳都有過較長期的工作與生活經(jīng)歷，換城市對我來說，不算一個很大的決定。我現(xiàn)在常居廣州，也許會一直住在這，也許還會去到更喜歡的城市。我一直都認(rèn)為，人與城市的關(guān)系，最好是保持戀愛關(guān)系，而不是婚姻關(guān)系，因為遷徙自由比落葉生根更值得向往。

前天，我和幾個校友在北京小聚， 其中有兩個學(xué)弟的年薪已經(jīng)達(dá)到50萬，但他們都計劃在兩年內(nèi)離開北京回到老家省城，這個決定并沒有讓他們感到艱難或者沉重，反而是某種輕松與淡定。在他們看來，像北京這樣巍峨與輝煌的城市，能夠在這里度過一段精彩的時光就可以了，真沒必要在這里扎根，因為扎根成本是每平方米10萬元，比奢侈品還奢侈品。

喜歡不一定就得擁有嘛。套用羅永浩的一個比喻，對一個經(jīng)常出差的人來說，坐飛機(jī)的確是個剛需，但沒有多少人會想到攢錢買飛機(jī)，享受飛機(jī)最聰明的方式不是擁有而是租賃，你只需要花幾千甚至幾百塊的機(jī)票就能享用到價值幾十億元的高科技昂貴商品。

在高房價的推動下，肯定會有越來越多的人離開北京，但我并不認(rèn)為這是北京衰落的開始，相反，北京正在無限接近紐約，成為更好的自己。紐約是一座怎樣的城市？這座城市37%的人口出生于海外，70%以上的居民都是租房住，全世界的人都慕名而來，但大多只是為了度過一段精彩的時光，而不是扎根在這里成為一棵樹。成為一名紐約客要比成為一名紐約人更值得向往。

我的朋友周看看曾經(jīng)用這樣一段文字描寫過紐約：

人們總是野心勃勃地來到紐約，也有許多人選擇離開。

只要當(dāng)下站在這片土地上的人，不管貧窮還是富貴，都有資格把自己叫做“紐約客”（New Yorker）。反之，離開了這里的人們，往往也真像一個客人一樣，把自己的紐約標(biāo)簽摘掉，沒有任何留戀。

真正卯足勁兒要扎根于此，讓子孫后代都變成紐約人的人并不多。

在紐約的美國人的軌跡往往是：二十歲出頭來到紐約，到了三十幾成家，四十幾膩味，五十幾養(yǎng)老的時候，或者隨便什么理由，又遷到美國其他城市，甚至加拿大或者歐洲。對于云集于此的各國精英亦然。

我希望有一天，把這段話里的紐約替換成北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、武漢之后同樣成立，人們可以更自由地選擇城市，而不是被城市所綁架，被高房價所奴役。人有聚集而居的天性，又有遷徙自由的追求，那么今天就是最好的時代。未來10年，中國的基礎(chǔ)設(shè)施會更加均衡，大部分城市的戶籍門檻會放開，人們的出行會更加的便利，廣大的中西部城市會更加宜居，換城市可以向換衣服一樣簡單而頻繁。

我希望有一天，人們會說，我想成為一名流動的北京客，而不是一個固定的北京人。

（來源：城市戰(zhàn)爭）